- Стало Понятнее
Как безопасно купить квартиру, дом или участок в Молдове
Что нужно знать перед покупкой недвижимости в Молдове. Изображение сгенерировано ИИ
Покупка квартиры, дома, земельного участка или жилья в строящемся доме — одно из самых важных финансовых и юридических решений. Перед подписанием договора важно проверить документы, кадастровые данные, статус объекта, наличие долгов, обременений и разрешений на строительство, рассказывает Европейский центр потребителей Республики Молдова (ECC Moldova) — неправительственная организация, занимающаяся защитой прав потребителей.
На первый взгляд обычная сделка купли-продажи может скрывать серьезные риски. Проблемы чаще всего возникают, если покупатель заранее не проверил документы, поверил устным обещаниям продавца или внес деньги без письменного подтверждения.
Что считается недвижимостью?
С юридической точки зрения к недвижимому имуществу относятся разные виды объектов.
Это может быть жилье: квартира в уже существующем доме, квартира в новостройке — как строящейся, так и недавно завершенной, а также индивидуальный дом.
К недвижимости относятся и земельные участки. Они могут находиться в черте населенного пункта и предназначаться для строительства. Также это могут быть участки за пределами населенного пункта: строительные, сельскохозяйственные, лесные участки или пастбища.
Отдельно к недвижимости относятся другие строения: гаражи, хозяйственные пристройки и временные строения со специальным статусом.
Как можно получить право собственности?
Право собственности на недвижимость можно получить несколькими способами. Самый распространенный — договор купли-продажи.
Также недвижимость может перейти по договору дарения, при обмене, по наследству на основании свидетельства о наследстве или после собственного строительства. В последнем случае объект должен пройти окончательную приемку и быть зарегистрирован в Реестре недвижимого имущества.
Какие проблемы чаще всего возникают при покупке?
Одна из частых проблем — отсутствие приемки строительства. Приемка подтверждает, что работы выполнены по проекту и соответствуют требованиям качества. Для жилых домов, общежитий, гостиниц и учреждений временного размещения выше пяти этажей в приемке участвует и орган контроля в сфере строительства — сейчас это Национальный инспекторат технического надзора.
Если приемки нет, здание юридически не считается завершенным. Для покупателя это риск: объект могут не зарегистрировать окончательно в Реестре недвижимого имущества, в нем могут быть технические или конструктивные проблемы, которые официально не проверялись, а в серьезных случаях может быть принято решение о сносе.
Еще один риск — обременения правами третьих лиц. Это может быть ипотека, узуфрукт (передача права пользования), сервитут (право ограниченного пользования), запрет на продажу или арест. Такие сведения указываются в Реестре недвижимого имущества. Например, если участок продается с действующей ипотекой, покупатель может столкнуться с тем, что банк начнет взыскание, и есть риск потерять участок.
Бывают и несоответствия между кадастровыми данными и реальностью. Например, фактическая площадь отличается от указанной в реестре, на участке есть незарегистрированные постройки или пристройки без разрешения. Это может привести к расходам на исправление кадастра, экспертизы, разрешения или штрафы. Если покупатель приобрел дом с незаконной пристройкой, а примария потребует ее снести, расходы понесет уже новый собственник.
Опасны и сделки с продавцами, у которых нет права распоряжаться имуществом. Например, один супруг продает имущество без согласия второго, или один из сособственников продает общую неразделенную собственность. В таких случаях договор могут признать недействительным, деньги можно потерять, а спор с другими собственниками может длиться долго.
Отдельное внимание нужно уделять земельным участкам. Покупатель может думать, что покупает участок «под дом», а в кадастре он указан как сельскохозяйственный. Перевод такого участка под строительство может занять годы, потребовать больших расходов или оказаться невозможным. Также участок может находиться в охранной зоне электрических сетей, где строительство ограничено.
Даже если назначение участка подходит, могут возникнуть ограничения по градостроительным правилам. Например, по Генеральному градостроительному плану участок может относиться к коммерческой или промышленной зоне, где нельзя строить жилой дом. Также нужно учитывать показатели застройки, включая процент застройки участка и коэффициент использования участка.
Еще один риск — платежи наличными без письменного подтверждения. Если покупатель передает аванс без расписки или другого документа, продавец потом может не признать получение денег. Доказать оплату в такой ситуации почти невозможно.
Основные шаги при покупке недвижимости
Покупка недвижимости в Республике Молдова проходит через несколько важных этапов. Часть из них обязательна, часть — очень желательна. Если идти по порядку, покупатель снижает риск проблем после сделки и лучше защищает свои права.
Этап 1. Сбор информации перед покупкой недвижимости
Перед тем как покупать недвижимость, важно собрать полную и достоверную информацию. Покупателю нужно заранее понять, что именно он хочет купить: квартиру, дом, земельный участок или другой объект недвижимости. Также стоит сразу определить бюджет будущей сделки.
Не менее важно выбрать район. Рекомендуется узнать назначение земельного участка, проверить уже имеющуюся и запланированную инфраструктуру, а также понять, какие услуги доступны. Например, есть ли водоснабжение и канализация, электричество, отопление, газ, интернет и другие электронные коммуникации.
Также нужно сравнить рыночные цены на недвижимость. Без такого анализа есть риск купить объект по завышенной цене и переплатить.
На этом этапе покупатель часто общается с риелтором. Но не стоит полностью полагаться только на него. Риелтор может не рассказать все детали или сам не знать часть информации. Поэтому покупателю лучше самостоятельно проверять данные и задавать дополнительные вопросы.
Хотя этот этап не создает прямых юридических обязанностей, хороший предварительный сбор информации помогает избежать неприятных сюрпризов позже.
Также рекомендуется запросить информационный градостроительный сертификат. Этот документ показывает, какие требования действуют для здания или земельного участка: правовые, технические, архитектурные и градостроительные.
Этап 2. Проверка юридического статуса недвижимости
Когда подходящий объект найден, следующий шаг — проверить его юридическое положение. Это один из самых важных этапов покупки недвижимости, потому что он помогает защитить покупателя от скрытых проблем.
Нужно получить выписку из Реестра недвижимого имущества, которую выдает Государственное учреждение «Кадастр недвижимого имущества». В ней указаны данные о нынешнем собственнике, площади, назначении объекта, а также информация о возможных обременениях, запретах или спорах.
Если речь идет о квартире в новом многоквартирном доме, стоит дополнительно проверить разрешение на строительство и документы о приемке объекта.
Этап 3. Переговоры и предварительный договор
Предварительный договор или двустороннее обещание купли-продажи не является обязательным. Но его часто стоит заключить, если покупателю нужно время на оформление ипотечного кредита или если стороны хотят заранее зафиксировать цену и основные условия сделки.
Такой документ помогает договориться о важных моментах до подписания окончательного договора купли-продажи недвижимости.
Этап 4. Нотариальное заверение договора купли-продажи
Это один из ключевых этапов покупки недвижимости. После нотариального заверения договор получает полную юридическую силу. Без нотариального заверения договор могут признать недействительным, а сама сделка будет считаться несуществующей с юридической точки зрения.
Нотариус играет важную роль. Покупатель имеет право сам выбрать нотариуса. Продавец или риелтор не могут заставить покупателя обращаться к конкретному нотариусу.
Нотариус проверяет личности сторон и их право заключать договор, получает актуальную кадастровую выписку онлайн, проверяет, нет ли запретов на продажу недвижимости. Также нотариус составляет текст договора на основе договоренностей сторон, рассчитывает и взимает нотариальные сборы и необходимые налоги, а также следит за соблюдением установленной формы сделки.
Расходы на составление и нотариальное заверение договора купли-продажи, регистрацию права собственности в Реестре недвижимого имущества и получение необходимых документов несет покупатель.
Этап 5. Регистрация права собственности в Реестре недвижимого имущества
После подписания договора покупатель еще не считается полностью собственником, пока право собственности не зарегистрировано в Реестре недвижимого имущества, который ведет Государственное учреждение «Кадастр недвижимого имущества».
После регистрации покупатель получает кадастровую выписку на свое имя. Этот документ является официальным подтверждением права собственности.
Этот этап очень важен. Даже если у покупателя уже есть подписанный и нотариально заверенный договор, без записи в Реестре недвижимого имущества он не может считаться собственником в отношениях с третьими лицами.
Этап 6. Передача объекта недвижимости
После завершения юридических процедур происходит фактическая передача недвижимости. Обычно для этого составляют акт приема-передачи. В нем фиксируют состояние объекта, имеющееся имущество и показания счетчиков коммунальных услуг.
Рекомендуется сделать фотографии и подробно описать все важные детали. Это поможет избежать споров после передачи недвижимости.
Передача объекта также включает вручение ключей, технической документации, а если есть — гарантий на установленное оборудование.
Если недвижимость передают с недостатками или дефектами, покупатель может потребовать их устранения. Также он может ссылаться на гарантию от скрытых недостатков. В зависимости от серьезности проблемы покупатель вправе требовать устранения дефектов, снижения цены или даже расторжения договора с обратной силой.
Продавец обязан передать объект без юридических и материальных недостатков. Покупатель, в свою очередь, должен проверить недвижимость сам или с помощью третьего лица в кратчайший разумный срок. Если этого не сделать, покупатель может потерять право ссылаться на обнаруженный недостаток.
Для материальных недостатков зданий или материалов, использованных при строительных работах, срок обнаружения составляет 5 лет. Покупатель теряет права, связанные с таким недостатком, если не уведомит продавца до окончания этого срока.
Этап 7. Действия после покупки недвижимости
Когда покупатель официально становится собственником, нужно выполнить еще несколько действий.
В первую очередь следует переоформить договоры на коммунальные услуги на имя нового собственника: воду, газ, электричество, интернет и другие услуги.
Также можно оформить страхование жилья. Закон не обязывает это делать, но полис помогает получить финансовую защиту в случае пожара, затопления или других непредвиденных ситуаций.
Что проверить перед подписанием договора?
Перед покупкой нужно всегда запрашивать актуальную кадастровую выписку. Ее можно получить онлайн.
Не стоит полностью оплачивать объект до нотариального удостоверения договора и проверки всех документов. Если речь идет о земельном участкее, нужно проверить его назначение и границы.
После сделки право собственности нужно зарегистрировать сразу, не откладывая внесение записи в Реестр недвижимого имущества.
Любой платеж наличными должен сопровождаться письменным подтверждением. Также нужно проверить, соответствуют ли оснащение и отделка условиям договора, работают ли вода, газ, электричество, нет ли следов протечек или плесени.
Важно проверить долги перед поставщиками коммунальных услуг: за воду, электричество, тепло, газ, вывоз мусора, содержание здания и благоустройство территории. Также нужно узнать, нет ли других задолженностей перед государственным бюджетом.
При неясностях лучше обратиться к адвокату. Агент по недвижимости может помочь с поиском и посредничеством, но его помощь не заменяет юридическую и техническую проверку объекта.
О покупке жилья в строящемся доме подробно читайте здесь: Что нужно знать о покупке жилья в строящемся доме в Молдове: права покупателей
Куда обращаться за консультацией?
Если у покупателя возникают споры или вопросы, он может обратиться в Единый колл-центр по защите прав потребителей по номеру 022 51-51-51.
Аксения Конохова
Ваше участие в социальных сетях «СП» — это большой вклад в нашу работу.
Подписка на наши каналы и группы, лайки и репосты наших материалов увеличивают видимость и охват публикаций, что, в свою очередь, помогает развивать издание и делать его лучше. Присоединяйтесь к нам на всех платформах, где вам удобно:
