Что нужно знать о покупке жилья в строящемся доме в Молдове: права покупателей

Покупка жилья на этапе строительства может быть выгодной, но только если покупатель понимает, как именно должна оформляться такая сделка. В Молдове для этого существуют отдельные правила, которые касаются договора, графика платежей, регистрации права собственности и защиты в случае банкротства застройщика. О них подробно сообщает Европейский центр потребителей Республики Молдова (ECC Moldova), неправительственная организация, занимающаяся защитой прав потребителей.

Что изменилось?

Раньше покупка квартиры в строящемся доме часто оформлялась через так называемый договор инвестирования в строительство. С этим были серьёзные проблемы. Чёткого регулирования почти не было, а покупатель, даже если уже внёс крупную сумму или полностью оплатил жильё, до завершения строительства фактически не имел права на будущую квартиру.

Из-за этого при банкротстве застройщика человеку приходилось добиваться возврата денег вместе с другими кредиторами — банками или государством. На практике это было очень сложно. Именно поэтому в прошлом возникали злоупотребления, и люди оставались и без квартир, и без вложенных денег.

После модернизации Гражданского кодекса в 2019 году вместо такой схемы ввели специальный договор купли-продажи, строящегося недвижимого имущества. Теперь закон прямо определяет, как должны оформляться такие отношения и какие гарантии получает покупатель.

Что это за договор и когда он применяется?

По такому договору продавец обязан построить квартиру или другой объект недвижимости и передать его покупателю в собственность. Покупатель, со своей стороны, должен оплатить согласованную цену и принять объект после ввода в эксплуатацию.

Важно, что нормы о продаже недвижимости в стадии строительства применяются даже тогда, когда договор назван иначе. То есть если человеку обещают или резервируют квартиру в строящемся доме за деньги, такие отношения всё равно подпадают под эти правила.

Но есть и исключение. Если строительство ведётся на собственном участке в интересах владельца этого участка, это уже не продажа будущей недвижимости, а договор подряда.

Что обязательно должно быть в договоре?

Теперь закон прямо перечисляет, какие сведения должны быть в таком договоре. В нём должны быть указаны:

• кадастровый номер объекта;
• номер, дата выдачи и срок действия разрешения на строительство;
• данные строительного проекта;
• информация о том, принадлежит ли продавцу участок, на котором идёт строительство, или передан в пользование;
• доля покупателя в праве на землю, здание и общее имущество;
• конкретная дата ввода объекта в эксплуатацию;
• общая цена и график платежей.

К договору также должны прилагаться копии разрешения на строительство и план строительства.

По сути, это сделано для того, чтобы убрать расплывчатые формулировки и не оставить застройщику возможности уйти от ответственности. Для покупателя это важная защита ещё на этапе подписания документов.

Отдельно закон требует указывать долю покупателя в праве на земельный участок и другие общие части. Это важно не только формально. Именно на основе этой доли потом будут рассчитывать расходы собственника на содержание дома в будущей ассоциации жильцов.

Как закон защищает покупателя от злоупотреблений?

Дополнительную защиту дают и нормы о защите прав потребителей, а также правила против недобросовестных условий в договорах. То есть застройщик не может безнаказанно включать в договор положения, которые ставят покупателя в заведомо невыгодное положение.

Кроме того, у продавца есть обязанность информировать покупателя. До подписания договора и после этого он должен предоставить проект строительства, документы о создании ассоциации (кондоминиума), если они есть, сведения об ассоциации собственников и правилах кондоминиума, данные о подрядчике и других поставщиках, а также информацию о текущем этапе строительства.

Почему важна временная регистрация права собственности?

Одна из главных гарантий для покупателя — временная регистрация права собственности на строящийся объект в реестре недвижимости.

После заключения договора в реестре временно указываются два собственника: застройщик как продавец и покупатель. Когда дом вводят в эксплуатацию, а покупатель вносит все предусмотренные платежи, он становится окончательным собственником, а застройщика исключают из реестра.

Именно этот механизм должен защищать от распространённых раньше злоупотреблений. Например, от продажи одной и той же квартиры нескольким людям или от схем, при которых право на помещения, построенные на деньги покупателей, передавали другим компаниям.

При этом застройщику запрещено брать с покупателя любые предусмотренные договором платежи до временной регистрации права. А сам покупатель после такой регистрации может распоряжаться объектом в пределах уже оплаченной суммы — продать его, подарить или заложить — без согласия продавца.

Как должны проходить платежи?

Закон ввёл и ещё одну важную меру защиты: деньги за квартиру нельзя требовать сразу полностью. Платежи привязаны к реальному ходу строительства.

Покупатель может платить поэтапно:

• 5% от общей цены — после временной регистрации права, но до завершения фундамента;
• 35% — после полного завершения фундамента;
• 70% — после установки крыши и наружных стен;
• 95% — только после официальной приёмки строительства и подписания акта ввода в эксплуатацию;
• оставшиеся 5% — после окончательного оформления права собственности, если нет неустранённых дефектов или обоснованных претензий по качеству.

Эти пределы обязательны и не могут быть изменены в ущерб покупателю даже по соглашению сторон.

Такой порядок нужен для того, чтобы деньги покупателя не уходили на посторонние цели. Раньше бывали случаи, когда средства тратились не на стройку, а, например, на дорогие автомобили и предметы роскоши. Теперь застройщик получает доступ к деньгам по мере выполнения работ, а значит, заинтересован завершить строительство быстрее.

Для большей безопасности стороны могут использовать специальный банковский счёт — эскроу. В этом случае банк перечисляет деньги продавцу только после подтверждения того, что очередной этап строительства действительно завершён.

Что входит в обязанности застройщика?

Обязанность продавца — не просто построить квартиру в срок, указанный в договоре, но и выполнить все остальные работы, которые необходимы для полной реализации проекта. Это могут быть, например, подъездные пути или детские площадки, если они были обещаны и включены в договор.

Даже если покупатель подписал акт приёма-передачи, это не означает, что он лишается права предъявлять претензии по недостаткам строительства. Если у него есть обоснованные замечания, застройщик не может использовать это как повод не подписывать акт.

Что будет, если застройщик обанкротится?

Закон предусматривает защиту покупателя и в случае, если строительная компания становится неплатёжеспособной до завершения проекта.

В такой ситуации покупатель может выбрать один из двух вариантов. Первый вариант — потребовать окончательной регистрации права собственности на объект и долю в общих частях в том состоянии, в котором недвижимость находится на момент банкротства, при условии оплаты сумм, соответствующих уже выполненным этапам работ. Второй — отказаться от покупки недостроенного объекта и потребовать возврата уплаченных денег.

Реальный пример из судебной практики

Один из таких случаев произошёл в Кишинёве. В 2013 году покупатель договорился о строительстве квартиры стоимостью 54 940 евро и успел выплатить 30 000 евро. Однако застройщик уклонялся от передачи квартиры в собственность, хотя срок по договору уже истёк, а дом так и не был достроен.

Суд решил вернуть стороны в первоначальное положение: обязал вернуть покупателю уплаченные деньги и взыскал с продавца судебные расходы.

Какие права есть у покупателя

Если обобщить, покупатель жилья в строящемся доме имеет право:

• на временную регистрацию права собственности с самого начала;
• на продажу, дарение или залог объекта после временной регистрации в пределах уже оплаченной суммы;
• на завершение всех работ по проекту и передачу жилья в срок, указанный в договоре;
• на получение информации о ходе строительства;
• на поэтапную оплату в зависимости от прогресса работ;
• на устранение недостатков строительства;
• на окончательную регистрацию права собственности либо возврат уплаченных сумм в случае неплатёжеспособности продавца;
• на расторжение договора, если продавец не выполняет обязательства или нарушает сроки сдачи дома;
• на компенсацию материального и, при необходимости, морального вреда.

На что стоит обратить внимание перед покупкой?

Покупателю советуют начать с актуальной кадастровой выписки. Она поможет проверить, нет ли ареста на участок и законно ли объект внесён в реестр недвижимости.

Также важно проверить разрешение на строительство: оно должно быть действующим и соответствовать тому, что обещано покупателю, включая этажность и назначение объекта.

Сам договор нужно читать особенно внимательно. В нём должно быть отражено всё, что обещал застройщик в рекламе и при продаже: парковка, детская площадка, зелёная зона и другие элементы проекта.

Ещё одно важное правило — не соглашаться на полную предоплату. Законные этапы платежей как раз и созданы для того, чтобы покупатель сохранял контроль над ситуацией.

Наконец, важно следить за качеством строительства. Если есть отступления от проекта, приложенного к договору, их нужно сразу фиксировать письменно. Это поможет сохранить право заявлять претензии и, при необходимости, отказаться от окончательной приёмки.

Куда обращаться за консультацией?

Если у покупателя возникают споры или вопросы, он может обратиться в Единый колл-центр по защите прав потребителей по номеру 022 51-51-51.

Аксения Конохова 

• Читайте также:
• Как ребёнку выехать за границу из Молдовы: что важно знать родителям
• Как проверить, нужно ли платить подоходный налог за 2025 год: пошаговая инструкция