Объект в центре Бельц — терраса или ресторан? Как статус влияет на налоги

Выбор именно террасы «Objora» как объекта для аналитического расследования вовсе не случаен. Схемы, которые применяются в «Objora», можно увидеть и в других заведениях общепита Бельц. В 2019 году местная власть пошла на повышение почти в 3 раза ставки налога на недвижимость для пополнения бельцкого бюджета. Но при этом продлевает копеечные договоры на аренду земли в центре города для местных олигархов. К таким выводам пришли гражданские активисты «Asociația pentru Drepturile Omului Lex XXI», проанализировав документы, связанные с этой постройкой. Как и в предыдущих материалах, разбор основан на официальных ответах бельцкой примарии.

Чья земля и цена вопроса

Земля под террасой находится в аренде. Площадь аренды 300 кв. метров. Однако объект идет в комплексе с магазином, площадь которого 40 кв. метров.

Копия кадастрового плана участка.

Договор по аренде этого участка-сквера за центральной остановкой стал возможен на основании решения № 5/47 от 29.09.2011 года Бельцкого муниципального Совета которое подписывают следующие чиновники примарии:

1. Панчук В. Т. — бывший примар, почетный гражданин мун. Бельцы.
2. Довгань Л. С. — и. о. секретаря мунсовета.
3. Рубцов С. С. — председательствующий на той сессии мунсовета.

Цена аренды 300 метров земли в самом центре Бельц достаточно смехотворна — 1356 леев в год. То есть по 113 леев в месяц платит собственник 300 кв. метров в центре северной столицы. Аренда одного квадратного метра составляет 37 банов в месяц.

Копия оригинального договора об аренде от 2011 года.

А вот копия последнего договора, продленного до 2023 года на тех же «очень выгодных» условиях, подписанного бывшим примаром Бельц Николаем Григоришиным, занимающим в настоящее время должность вице-примара.

Как мы видим, тут применяется классическая схема договора под минимальные 2 % от нормативной стоимости земли, хотя от собственника в лице ИП «ParnavelIgor» можно было легко получить в 5 раз больше, переписав договор аренды под 10 % от нормативной стоимости земли.

С 15 ноября 2011 года за аренду 300 кв. метров было выплачено в бельцкую казну 12 552 леев, однако эта сумма могла достигать 62 760 леев, если изначально требовать 10 % от номинальной стоимости земли, а не 2 %, как это есть в нынешнем договоре.

Копия начислений платы за аренду этого участка земли.

Мы строили, строили и наконец построили… К какому типу строений относится «Objora»?

То, чем является на самом деле и чем числится это заведение общепита, — это очень запутанная история, в показаниях о которой чиновники примарии откровенно путаются. По документам, терраса «Objora» — это обеденный зал от магазина «Objora», прилегаеющего к нему сбоку. Так это значится на документах, которые подписаны начальником Управления торговли примарии мун. Бельцы Натальей Романенко.

По документам, это обеденный зал.

Строительство террасы «Objora» началось с получения «Градостроительного сертификата на проектирование», в котором указана совершенно конкретная конечная цель — «Проектирование террасы открытого типа к существующему торговому объекту». Вот копия данного документа:

Планировался проект открытой террасы.

Градостроительный сертификат № 966 от 09.11.2011 года под будущую террасу подписывают следующие чиновники примарии:

1. Панчук В. Т. — бывший примар мун. Бельцы
2. Маху О. Я. — бывший вице-примар Бельц
3. Сердюк И. М. — нынешний секретарь муниципального Совета
4. Коада В. М. — бывший главный архитектор
5. Букатару Ю. В. — бывший начальник Отдела архитектуры и строительства примарии Бельц

Мы также можем увидеть предписания, которые в дальнейшем не выполнялись застройщиком:

• декоративное ограждение не выше 0,7 метра (вместо этого мы видим капитальные стены)
• сборно-разборные конструкции
• существующие инженерные сети (в террасе «Оbjora» были простроены два капитальных туалета, для которых были проведены новые сети канализации)

По всем документам, которые проходили согласование у служб примарии, этот объект проходил как «Терраса открытого типа к существующему объекту». То есть как терраса к магазину, а не, как мы предполагаем, автономно работающий объект общепита с услугами уровня ресторана.

После получение сертификата индивидуальному предприятию «ParnavelIgor» выдается разрешение на строительство №358 от 30.11.2011 года, подписанное следующими чиновниками бельцкой примарии:

1. Панчук В. Т. — бывший примар
2. Маху О. Я. — бывший вице-примар
3. Сердюк И. М. — нынешний секретарь муниципального Совета
4. Коада В. М. — бывший главный архитектор
5. Букатару Ю. В. — бывший начальник Отдела архитектуры и строительства
   Копия разрешения на строительство террасы открытого типа №358 от 30.11.2011 года.

Мало кто из бельчан помнит, что было на месте этого строения. Однако освежить память поможет Генеральный план застройки.

Генеральный план застройки участка.

Как видно из генерального плана, на месте того, что в примарии называют «терраса магазина», ранее росли несколько деревьев и две клумбы роз.

Проект получил в 2011 году согласование у муниципальных предприятий БиО и ДРСУ, где также упоминается «открытая терраса».

Копия согласования.

А вот и сама схема проекта «террасы магазина», которая была согласована со службами примарии и муниципальными предприятиями:

Как мы можем видеть, представленная и утвержденная схема кардинально отличается от того строения, которое есть сейчас. Особое внимание к обозначенным трем входам на территорию террасы, которые идут со стороны ул. Достоевского и Штефана чел Маре. Входить на террасу люди должны были без дверей, как это и бывает на террасах открытого типа. Эти фрагменты схемы выделены специальными стрелками.

Пространство между магазином и террасой, согласно плану, не должно было застраиваться, а на этом участке должны быть открытая площадка, вымощенная тротуарной плиткой. Эта территория сейчас занята так называемой «террасой».

Колоссальная разница в налогах — ресторан или терраса?

«Objora» — не единственное заведение, которое, по документам, терраса магазина, а внутри это, как мы считаем, полноценный ресторан. И в ответах от чиновников примарии видны противоречия.

Ответ начальника Управления торговли примарии Натальи Романенко относительно «магазина с террасой».

Мы подчеркиваем указанную Натальей Романенко торговую площадь — 340 кв. метров, что является абсолютной правдой, так как к террасе добавляется еще площадь магазина. А теперь публикуем «Уведомление о начале торговой деятельности», поданное собственником этой недвижимости в Управление торговли бельцкой примарии, которым руководит все та же Наталья Романенко:

340 кв. метров торговой площади превратились в 300 кв. метров площади. Далеко не многие бельчане поймут, для чего нужно скрывать лишние метры торговой площади.

Вот ответ начальника Главного Финансово-экономического управления Бельцкой примарии Веры Русу, полученный до запроса о предоставлении копии уведомления о начале торговой деятельности. В нем чиновники примарии выдают неверную информацию, говоря, что собственник подал уведомление, указав торговую площадь как 340 кв. метров.

Имея на руках копию этого уведомления, мы видим, что ответ главы Финансово-экономического управления содержит ложную информацию относительно налогов, которые платит собственник этой недвижимости. Так, нам дают таблицы расчета ставки сбора за объекты торговли, которая зависит от выбранного типа деятельности и торговой площади. Вот как выглядит таблица ставки сбора за объекты торговли по коду 56.30, который указал собственник, — «магазина с террасой».

До 300 кв. метров торговой площади— это 10 140 леев налогов. А если бы собственник указал 340 кв. метров, о которых прекрасно знают чиновницы примарии, то он платил бы каждый год 25 000 леев. Чувствуется разница?

Но в это далеко не все, что можно увидеть в этом анализе. По нашему мнению, то, что находится внутри конкретно террасы «Objora» — это полноценный ресторан, расположенный в самом центре Бельц. Это никак не «магазин с террасой». И в самом центре Бельц, как мы считаем, находится ресторан, расчет налогов которого должен быть согласно другой таблице.

Сборы за объекты торговли по коду 56.10 (рестораны) в несколько раз выше, чем по коду 56.30 (бары и террасы).

Мы имеем 300 кв. метров торговой площади, которую мы считаем ресторанной. Следовательно, каждый год за 300 метров ресторана собственник мог бы платить в бюджет не 10 140 леев в год, как сейчас, а 50 000 леев.

Следовательно, каждый год только с одного подобного объекта местный бюджет может недополучать 38 860 леев налога и 5424 леев по аренде. За 8 лет существования объекта «набегает» недополученная сумма в размере 354 272 леев.

Обратим внимание, что сборы за объекты торговли — это налоги, которые остаются в местном бюджете.

Итоги знакомства с документами

• Как мы считаем, собственник этого участка мог умышленно занизить торговую площадь для того, чтобы платить меньше налогов. Также мог умышленно установить удобную классификацию своей торговой деятельности. А сколько таких объектов есть как в нашем муниципии, так и по всей стране?
• Как мы видим, начальники Управлений примарии отлично знают, какая должна быть торговая площадь, но при этом они принимают уведомление от собственника, в котором эта торговая площадь занижена. До того, как мы подали запрос о предоставлении нам копии этого уведомления, чиновницы примарии утверждали, что собственник в уведомлении указал 340 кв. метров торговой площади. Почему ранние ответы от примарии содержали ложную информацию?
• Что такое «магазин с террасой»? Мы видим, что «терраса “Objora”» — это совершенно автономный торговый объект, в котором нет никакой связи с магазином, кроме общей документации.
• Сколько в Бельцах владельцев бизнеса, которые недоплачивают налоги на десятки тысяч леев в год и получают арендную плату по самому минимальному тарифу?

Aвторы:
Диана Гросу
Виталий Козярский

Этот аналитический материал был разработан в рамках проекта «Мобилизация для мониторинга», финансируемого Европейским cоюзом и Фондом Конрада Аденауэра в рамках грантовой программы «Развитие местного гражданского общества в Республике Молдова».

---

Читайте также:
Из киоска в ресторан. Как земля в бельцком парке оказалась в частных руках
Тайны долгостроя в центральном парке Бельц: с чего начиналась застройка, цена аренды земли в парке и кто подписывал документы
Круговорот собак в природе. За 4 года бельцкие власти потратили на отлов собак более миллиона леев и 21 тонну бензина

---