Почему продажи квартир в Кишиневе упали, а цены не снижаются

В Молдове резко сократилось число сделок с квартирами, особенно в Кишиневе, где рынок опустился до минимума примерно за 20 лет. Эксперт по экономической политике IDIS «Viitorul» Вячеслав Ионицэ связывает это с ростом цен, подорожанием строительства, уходом инвесторов и проблемами программы «Prima Casă».

Почему продажи квартир резко упали

По словам Вячеслава Ионицэ, рынок недвижимости Молдовы нельзя оценивать как одно целое. Он делит его на четыре основных сегмента:

• квартиры в Кишиневе;
• частные дома в Кишиневе;
• квартиры в остальной части страны;
• частные дома за пределами столицы.

Сильнее всего просел рынок квартир. В первом квартале 2026 года, если считать в годовом выражении, в Молдове было около 27 тысяч коммерческих сделок с недвижимостью. Из них примерно 17,4 тысячи пришлись на квартиры, а около 9,7 тысячи — на частные дома.

Ионицэ уточняет, что под коммерческими сделками он имеет в виду не только обычные договоры купли-продажи, но и покупки через ипотеку, а также первичную регистрацию нового жилья. Если учитывать только классические договоры купли-продажи, картина будет неполной.

Для сравнения: в 2019 году в стране было 52,5 тысячи сделок с квартирами, а в 2025 году — уже только 20,7 тысячи. В Кишиневе спад еще заметнее: в 2023 году было 19,8 тысячи сделок, в 2024 году — 23,7 тысячи, а в 2025 году — 14 тысяч.

В первом квартале 2026 года в муниципии Кишинев зарегистрировали всего 2240 сделок с квартирами. Это в два раза меньше, чем за тот же период прошлого года. По оценке эксперта, рынок оказался на самом низком уровне примерно за последние 20 лет.

Кишинев пострадал сильнее всего

Самое резкое падение произошло в Кишиневе, особенно в самом городе, а не в пригородах. В 2019 году в муниципии Кишинев было 38,5 тысячи сделок с квартирами, из них 34,3 тысячи — в городе и около 4,2 тысячи — в пригородах.

Сейчас рынок сильно сжался: в годовом выражении в городе Кишинев осталось около 10 тысяч сделок, а в пригородах — около 1,4 тысячи.

Падение затронуло не только столицу. В остальной части страны сделки с квартирами тоже сократились: после рекордных 14 тысяч сделок в 2019 году рынок опустился ниже 6 тысяч.

С частными домами ситуация стабильнее. По словам Ионицэ, этот сегмент в целом всегда держался около 10 тысяч сделок в год. Поэтому главный удар пришелся именно на квартиры.

Эксперт связывает спад с ростом цен на жилье, увеличением стоимости жизни и подорожанием строительства. При этом цены в Кишиневе влияют и на регионы: многие люди переезжают в столицу и продают жилье в своих населенных пунктах, чтобы купить квартиру в Кишиневе.

Продажи просели из-за ухода инвесторов

По мнению эксперта, падение связано не столько с обычными покупателями, которые приобретают квартиры для проживания, сколько с уходом инвесторов. Именно они раньше активно покупали жилье на ранних этапах строительства — для перепродажи или сдачи в аренду.

Это видно по структуре сделок. В Кишиневе количество покупок за наличные резко сократилось: если раньше их было около 16 тысяч, то теперь — примерно 4,1 тысячи в годовом выражении. При этом ипотечные сделки почти не изменились: их было около 7 тысяч, и примерно столько же остается сейчас.

Для строительного сектора это серьезная проблема. Во многих развитых странах строительство финансируется в основном через банковские кредиты для компаний. В Молдове же застройщики часто зависят от денег покупателей.

Но обычный покупатель не готов покупать квартиру на этапе фундамента, а банк не всегда готов давать ему ипотеку на такое жилье. Раньше эту роль брали на себя инвесторы: они вкладывали деньги на раннем этапе строительства. Когда инвесторы ушли, новых проектов стало меньше, а рынок начал проседать.

Сделок меньше, но цены пока не падают

На первый взгляд, при таком падении сделок цены должны снижаться. Но, по словам Ионицэ, для резкого снижения цен сейчас нет сильных предпосылок.

Главная причина — сокращение предложения нового жилья. Эксперт говорит, что в Кишиневе сейчас сдается в эксплуатацию самое малое количество квартир примерно за последние 20 лет. Такая ситуация наблюдалась и в 2023-м, и в 2024-м, и в 2025 году.

Кроме того, строительные компании столкнулись с ростом себестоимости. Часть квартир была продана инвесторам на ранних этапах по старым ценам, когда строительство стоило дешевле. Теперь расходы выросли, и застройщикам нужно покрывать более высокие затраты за счет новых продаж.

В итоге рынок оказался в сложной ситуации: сделок меньше, покупателей меньше, но и нового жилья мало. Поэтому цены не получают сильного давления вниз.

Ипотека стала главным способом покупки жилья

Несмотря на общий спад, рынок ипотеки остается на высоком уровне. По словам Ионицэ, если раньше ипотека составляла менее 20% сделок, то сейчас около 70% квартир покупаются через ипотечные кредиты.

В первом квартале 2026 года было выдано около 1750 ипотечных кредитов. В годовом выражении это примерно 8 тысяч ипотечных договоров. Это немного меньше исторического максимума — около 8,8 тысячи, но все равно один из самых высоких уровней за всю историю ипотечного рынка Молдовы.

Объем ипотечных кредитов также остается значительным. В первом квартале 2026 года было выдано ипотечных кредитов примерно на 2,4 млрд леев.

Банковский портфель кредитов, связанных со строительством и жильем, достиг около 31 млрд леев. Но внутри него есть важный перекос:

• около 27,4 млрд леев приходится на ипотеку для физических лиц;
• только около 3,7 млрд леев — на кредиты строительным компаниям.

То есть банки в основном финансируют покупателей готового жилья, а не застройщиков. Ионицэ считает это одной из ключевых проблем рынка: если строительные компании не получают достаточно денег, они не могут активно запускать новые проекты.

Программа «Prima Casă» перегружена

Отдельно эксперт говорит о программе «Prima Casă», запущенной в 2017 году. По его словам, в свое время она помогла оживить ипотечный рынок: у банков были деньги, у людей появился доступ к кредитам, а застройщики получили больше покупателей.

В первые годы программа давала в среднем около 1500 гарантий по ипотечным кредитам в год. До 2025 года через нее было выдано около 12,7 тысячи ипотечных кредитов.

В 2024 году власти запустили расширенную версию программы — «Prima Casă Plus». Максимальная гарантированная сумма выросла с 1 млн до 2 млн леев, а доступ к программе стал шире.

Это резко увеличило спрос. В 2024 году было выдано около 1500 кредитов, фактически за полгода. В 2025 году — около 3000 кредитов, тоже примерно за полгода.

По оценке Ионицэ, в первые три месяца 2026 года выделенные средства уже были исчерпаны, потому что желающих оказалось намного больше, чем ожидали власти.

Эксперт считает, что программа в нынешнем виде больше не является устойчивой. По его мнению, ее нужно сохранить, но пересмотреть правила: установить понятные критерии доступа, чтобы помощь получали те, кому она действительно нужна, а не только те, кто успел первым подать заявку.

Что нужно менять на рынке недвижимости

Ионицэ считает, что рынок недвижимости Молдовы оказался в замкнутом круге: спрос ограничен, нового жилья мало, застройщикам сложно получить финансирование, а покупатели все больше зависят от ипотеки.

По мнению эксперта, властям нужно решить несколько задач:

• вывести рынок из состояния блокировки;
• наладить финансирование строительных компаний через банки;
• найти способ вернуть инвесторов в строительство;
• перезапустить «Prima Casă» в более устойчивом формате;
• ввести четкие критерии для тех, кто может получить поддержку по программе.

Если эти проблемы не решить, рынок недвижимости рискует надолго остаться в нынешнем состоянии — с низким числом сделок, нехваткой нового жилья и слабым финансированием строительства.

Аксения Конохова 

Читайте также: 

• В Молдове программа Prima Casă с 1 апреля перестала принимать заявки: почему
• В Кишиневе резко упали продажи квартир: что происходит на рынке жилья