Несколько месяцев назад нам в руки попал интересный документ: договор о продаже муниципальной собственности — здания, находящегося практически в центре города, площадью 163,8 м2 — за 110 тысяч леев. Нас этот случай заинтересовал: сумма показалась слишком малой, и мы решили в нём разобраться. 
Сделки со зданием• Всё началось с решения № 6/22 «О реализации активов, не используемых в технологическом процессе муниципальных предприятий и бюджетных учреждений», принятого Бельцким муниципальным Советом 25 ноября 2004 года. Нормативной базой, на которую ссылались советники при принятии данного решения, стали:— Закон «О местном публичном управлении» № 123-XV: ст. 18 («Основные полномочия местных Советов»), ч. 2, п. х; ст. 84 («Управление имуществом»), ч. 2;— Закон «О публичной собственности административно-территориальных единиц» № 523-XIV: ст. 9 («Порядок реализации права публичной собственности административно-территориальных единиц»);— Постановление Правительства РМ № 665 «Об утверждении положения о порядке продажи активов, не используемых в технологическом процессе предприятий»;— решение заседания Бельцкого МС «О порядке сдачи в аренду, концессию и купли-продажи земель, сооружений и помещений, являющихся имуществом общественного владения местного значения (от 21.12.2000 г.).«Принять меры по реализации активов, не используемых в технологическом процессе муниципальных предприятий», советники поручили примару Бельц Василию Панчуку, а также специализированной организации, имеющей соответствующую лицензию. Такой организацией стало ООО «Rilici-compani». Данное предприятие на основании заключённого с примарией договора о сотрудничестве занималось экспертизой технического состояния имущества, подлежащего продаже, оценкой и определением его рыночной стоимости, подготовкой лотов и необходимой документации для организации и проведения торгов.• Через несколько месяцев, в марте 2005 года, состоялось заседание аукционной комиссии по продаже муниципальной собственности (протокол № 1 от 18 марта 2005 года, председатель комиссии — Василий Панчук). На нём проводились прямые переговоры с Ассоциацией еврейских организаций (АЕО) в лице её председателя Льва Бондаря о продаже здания площадью 163,8 м2,находящегося по адресу: Бельцы, ул. 31 Августа, 63а. Первоначальная цена лота № IP-05/001 составила 90 тысяч леев (оценка ООО «Rilici-compani»). Окончательная стоимость здания была установлена в размере 110 тысяч леев. Почему же здание не выставили на публичный аукцион, чтобы в нём могло принять участие как можно большее количество людей, а продали с помощью прямых переговоров? На этот вопрос в примарии нам ответили так: «Между Ассоциацией еврейских организаций и примарией Бельц был заключён договор аренды на помещения по ул. 31 Августа, 63а. Учитывая данный факт, приватизация нанимаемых помещений попадала под действие Закона РМ № 1217-XIII ''О Программе приватизации на 1997—1998 годы'' от 25.06.1997 года, который утратил силу 29.06.2007 года, и Постановления Правительства № 349 ''О порядке оценки стоимости и купли-продажи объектов нежилого фонда, сданных в аренду'' от 21.06.1996 года, согласно которым арендатор помещений, сданных в аренду, имеет право выкупить на денежные средства эти помещения».• На основании решения муниципального Совета № 6/22 и протокола № 1 заседания аукционной комиссии был составлен договор купли-продажи вышеупомянутого здания. Продавцом муниципальной собственности выступила примария Бельц в лице Василия Панчука, покупателем — АЕО в лице Льва Бондаря.При заключении договора покупатель выплатил 27 тысяч 500 леев: 5500 леев — ООО «Rilici-compani» и 22 тысячи леев — в местный бюджет на расчётный счёт в КБ «Banca Sociala». Остальную сумму в размере 82 тысяч 500 леев покупатель обязался переводить в местный бюджет ежемесячно равными долями до 20 декабря 2005 года.• Однако уже 20 июля 2005 года АЕО в лице её председателя Льва Бондаря заключает контракт с Александром Гладким, известным в Бельцах ювелиром, о продаже ему 2/5 части здания, находящегося по ул. 31 Августа, 63а (кадастровый номер — 0300305.071.02). 2/5: это зал № 11—12 (39,4 м2), сцена № 13 (8,4 м2), кабинет № 6—7 (20,7 м2). Согласно сертификату, выданному 15 июля 2005 года Бельцким территориальным кадастровым офисом, ценность данного недвижимого имущества составила 47 тысяч 721 лей. При продаже сумма сделки составила 74 тысячи 760 леев, что на тот момент равнялось $6000 (цифра взята из контракта). • Через год, 28 июля 2006 года, АЕО в лице её вице-председателя Ефима Гройсмана заключает контракт с Львом Бондарем о продаже последнему 3/5 участка (общая площадь которого 0,0455 га, кадастровый номер — 0300305.071) и 3/5 части здания по ул. 31 Августа, 63а. Территориальный кадастровый офис 20 июля 2006 года выдал сертификат о ценности этого недвижимого имущества — 37 тысяч 933 лея. Сумма при продаже составила 70 тысяч леев.Таким образом, в результате данных сделок Ассоциация еврейских организаций лишилась права собственности на это здание.• Что же происходило со зданием по ул. 31 Августа, 63а, и прилегающим к нему участком после этого?29 ноября 2006 года Лев Бондарь продаёт Александру Гладкому 1/4 часть здания (40,6 м2) за 20 тысяч леев.Примечательно, но в данном контракте есть неточность (или опечатка). В нём объясняется, какие помещения входят в 40,6 м2. Это комната № 17 (7 м2), комната № 9 (11,4 м2), комната № 9а (11,5 м2). Суммируем квадратуру этих комнат и получаем площадь, равную 29,9 м2, но никак не 40,6.• 15 февраля 2007 года Александр Гладкий закладывает в бельцком филиале КБ «Banca Sociala» земельный участок площадью 0,0182 га и 13/20 здания (109,1 м2) сроком на один год — до 14 февраля 2008 года. Банк предоставил ИП «Gladchi Bijutier» кредит в размере 280 тысяч леев. Принадлежащие Александру Гладкому недвижимое имущество с земельным участком стороны договора оценили в 400 тысяч леев.• 14 декабря 2007 года Лев Бондарь обменивает 22/1000 участка (0,001 га) и 46/1000 (11,6 м2) здания на принадлежащие Александру Гладкому 9/1000 участка (0,0004 га) и 16/1000 (4,1 м2) здания. Обмен происходит, согласно контракту, без дополнительных выплат. «Одолженные деньги подлежали возврату»Мы встретились с председателем АЕО Львом Бондарем и попросили его ответить на несколько вопросов.— Почему АЕО купила именно здание по адресу: ул. 31 Августа, 63а?— Это здание бывшей еврейской больницы. Мы, согласно нашему уставу, являемся правопреемниками Еврейской общины 1937 года. Поэтому это здание в 1998 году было передано Еврейской общине (АЕО. — «СП») в аренду сроком на 10 лет с ежегодной перерегистрацией. Но в 2005 году в примарии поставили вопрос: или мы вам оставим 20 метров, или вы покупаете всё здание. Занималось оценкой недвижимости ООО «Rilici-compani». На прямых переговорах господин Пахоменко (зам. председателя аукционной комиссии. — «СП».) назначил цену в 110 тысяч леев.— 110 тысяч леев. Разве этого не мало за такую площадь?— Разрушенное здание, которое не имело туалета, ничего. Тогда оно и не стоило дороже. Тогда нормальная двухкомнатная квартира стоила $8 тысяч.— В 2005 году?— Да.— АЕО выкупила помещение на свои деньги?— Нет. Это были деньги… людей. Их одолжили. Откуда община может иметь такие деньги? Община — это организация без денег. Даже чтобы платить за тепло, свет, телефонные переговоры, община ищет спонсора.— Итак, АЕО выкупает здание в 2005 году. По условиям договора сумму надо было внести до конца года…— Деньги перечислили в три транша.— Вы купили здание, а землю?— Землю мы потом выкупили.— То есть не сразу?— Нет, выкуп земли очень долгая процедура.— Здесь не было построено ничего нового?— Только туалет построили.— Согласно ответу на запрос, полученному нами в Бельцком территориальном кадастровом офисе, собственниками здания и земли числятся Александр Гладкий, Лев Бондарь и Нина Бондарь. Как получилось, что община перестала быть собственником здания?— Деньги, которые нам одолжили на покупку здания, подлежали возврату. Я мог вернуть только порядка 40—50 тысяч. Надо было искать компаньона, который к тому же восстанавливал бы здание. — Получается, чтобы купить здание, надо было одолжить деньги, а чтобы отдать долги, надо было здание продать?— Тогда не было другого варианта. Вернуть деньги никто не мог. А мы одолжили деньги под проценты. Мы надеялись, что деньги придут из Америки, мы погасим долг, а проценты заплатим сами. Но деньги так и не пришли.В итоге часть денег была моя. Но ведь никто не хотел покупать только часть здания…— Александр Гладкий согласился купить часть здания? Ему её и продали...— Да.— На основании чего было принято такое решение?— На основании решения правления Ассоциации еврейских организаций.— Совладельцем числится и Ваша супруга...— Я не знаю, зачем её вписали, я собственник.— АЕО продала и Вам часть здания…— Это так. И я позже заключил с АЕО договор безвозмездной аренды, денег от АЕО за аренду я не получаю.— Александр Гладкий выкупил и часть земли?— Нет, землю он не выкупил.— В ответе из кадастрового офиса сказано, что А. Гладкий стал собственником земли. — Ему принадлежит земля, на которой расположена его часть здания.— На стене здания есть вывеска страхового общества.— Чтобы община могла как-то оплачивать коммунальные услуги, страховая компания взяла в аренду у АЕО комнату.— В контракте и в ответе из кадастрового офиса фигурирует договор с Александром Гладким об обмене (contract de schimb) частями здания и участками земли…— Я не знаю, что это такое. Эти названия румынские, я их не знаю. Здание поделили, поставили стенку, посчитали долю каждого, и всё.— То есть не было никаких обменов?— Нет, ничем мы не обменивались.— Получается, есть ошибка в документах?— Не знаю. Я не понимаю этого термина.— Договор обмена участками и помещениями.— Я не знаю, что это такое. Может, они, когда узаконивали через МБТИ, прошли через эту процедуру. Я не помню… Был договор купли-продажи. Ну не может быть обмена.— После того как Вы и Александр Гладкий выкупили у АЕО это здание, Вы обращались в примарию с просьбой о предоставлении АЕО помещения для проведения мероприятий?— Я обращался в примарию, чтобы в здании напротив, по ул. 31 Августа, выделили две комнаты под музей Холокоста. Мне отказали.«Мне пришлось пойти в банк и взять кредит»Александр Гладкий тоже согласился ответить на наши вопросы.— Вы совладелец здания по адресу: ул. 31 Августа, 63а?— Да, имею в нём 109 м2. Приобрёл или в 2005, или в 2006 году.— Вы являетесь совладельцем и части земельного участка?— Речь идёт только о той земле, которая находится под зданием. Собственно, здание мне необходимо не для жилья, а только для размещения в нём производства.— Эту землю Вы приобрели у АЕО в 2006 году, т. е. спустя время после приобретения части здания?— Я приобрёл землю, чтобы АЕО не сказала мне: «Забирай своё здание и пошёл вон!» Поэтому я настоял на оформлении покупки земли.— 14 декабря 2007 года между Вами и Львом Бондарем был заключён договор об обмене частями здания и частями земельного участка.— Дело в том, что в здании был всего один туалет. И он находился в принадлежащей мне части здания, в которой сосредоточено производство. Это ведь не офис какой-то, в который кто хочет, тот и заходит. Там закрыто, стоит сигнализация, есть охрана, люди работают. Поэтому мы были вынуждены пойти на обмен. Туалет поменяли на другую часть помещения.— 15 декабря 2007 года Вы заложили в «Banca Sociala» принадлежащие Вам часть здания и часть земли за 280 тысяч леев…— В 2006 году наша доблестная полиция, против которой уже сколько лет ведётся уголовное дело, забрала у меня золото и серебро без оформления документов об изъятии. («СП» писала об этом случае в № 46 от 15.11. 2006 г. и в № 21 от 2.06.2010 г. — «СП».) Оставили меня ни с чем. А мне с людьми надо было рассчитываться. Так как у меня не было другой собственности, поэтому мне пришлось пойти в банк и взять кредит. Для того, чтобы я в Турцию отправил эти деньги и мне прислали золото. Позже я рассчитался с банком.— В договоре с банком есть один пункт: «Сторонами объект недвижимого имущества с земельным участком оценены на общую сумму четыреста тысяч леев». — Жалко, я не сделал фотографии здания до ремонта, в который я вбухал столько денег. Я поменял полы, настил, проводку, утсановил новые двери, туалеты.Я делал оценку в агентстве недвижимости.— Эта сумма — 400 тысяч леев — соответствовала на тот момент действительности?— Наверное, я же не оценщик. Если в агентстве недвижимости поставили свою печать, значит, у них есть какие-то нормы расчёта. Стоимость недвижимого имущества в целях налогообложения ниже, чем его рыночная ценаИтак, здание по ул. 31 Августа, 63а, общей площадью 163,8 м2, было выкуплено в 2005 году у муниципалитета за 110 тысяч леев. Спустя почти два года только часть его — 109,1 м2 и участок 0,0182 га — оценивается в 400 тысяч леев (видимо, это рыночная оценка). А значит, всё здание целиком стоило и того больше.Даже с учётом вложенных в ремонт средств сложно представить, что за неполных два года цена на указанную недвижимость резко увеличилась в несколько раз.Может быть, здание изначально было неверно оценено? Может, при его оценке перед продажей в качестве ориентира бралась не рыночная цена, а так называемая стоимость недвижимого имущества в целях налогообложения, которая, как оказывается, намного ниже рыночной цены? Дело в том, что в начале этого года Счётной палатой РМ был проведён аудит (его отчёт утверждён постановлением Счетной палаты № 8 от 9 февраля 2011 года), цель которого состояла в проверке соответствия внедрения Государственной программы создания кадастра недвижимого имущества Агентством земельных отношений и кадастра и Государственным предприятием «Cadastru».Аудиторы выявили несоответствия в том, что касается системы массовой оценки недвижимого имущества в целях налогообложения. Они сравнили стоимость недвижимого имущества, указанного в договорах ипотеки, со стоимостью, определённой в результате массовой оценки имущества в целях налогообложения. И пришли к выводу, что, к примеру, в Территориальном кадастровом офисе Бельц оценочная стоимость недвижимого имущества в целях налогообложения в среднем в два раза ниже, чем его рыночная цена. В целом в стране бывают случаи, когда оценочная стоимость недвижимого имущества от двух до десяти раз ниже, чем его рыночная цена.«Всё указанное, — говорится в отчёте аудита, — свидетельствует о том, что используемый метод оценки не обеспечивает оценку недвижимого имущества по рыночным ценам, что обуславливает занижение налогооблагаемой базы и, как результат, недопоступление доходов в местные бюджеты».«Проблема о несоответствии нормативных цен по сравнению с рыночными, — продолжают делать вывод аудиторы, — была констатирована и в постановлении Счётной палаты № 7 от 12.03.2008 года, в котором указывалось, что, когда нормативные цены намного ниже по сравнению с рыночными, покупатели земельных участков публичной собственности после оплаты их полной стоимости имеют возможность отчуждать их по рыночным ценам, что приводит к потере бюджетом значительных финансовых средств».«Тогда были такие цены...»Мы обратились в ООО «Rilici-compani», оценивавшее в 2005 году интересующее нас помещение. На наши вопросы ответила оценщик компании Татьяна Гудзовская.— Вы оценили здание по ул. 31 Августа, 63а, в 90 тысяч леев. Что принималось за основу при оценке?— В основном использовался метод сравнимых продаж. В качестве сравнения брались объекты, которые продавались в то время.— Это была рыночная стоимость?— Конечно!— Вы не ориентировались на оценочную стоимость недвижимости в целях налогообложения?— В то время еще не было этой методики. Во всяком случае мы никогда ею не пользовались. Оценщики недвижимости используют методы, ориентированные на рыночную стоимость.— 90 тысяч леев за 163,8 м2 — это была нормальная рыночная цена для 2005 года?— Нормальная. Во-первых, тогда были такие цены. Во-вторых, здание старое: оно было в эксплуатации ещё до 1917 года.— В феврале 2007 года один из совладельцев здания заложил принадлежащие ему 109,1 м2 за 280 тысяч леев. Всего стороны договора оценили объект залога в 400 тысяч леев. На Ваш взгляд, как могло получиться, что за два года данная недвижимость так взлетела в цене?— В среднем цены с 2005 по 2007 год постоянно росли: на 20—30 % в год. На 2007 год пришёлся пик. А потом грянул кризис. И цены на подобные здания упали на 40—50 %.Но что касается выдачи кредитов банками под залог недвижимости — всё это очень субъективно. Банк интересует в первую очередь ликвидационная стоимость, т. е. та, которую он гарантированно получит в случае продажи заложенной недвижимости в течение двух месяцев. В данном случае я уверена, что банк эти 109,1 м2 за указанную цену не продал бы и за год. Тем более эти 109,1 м2 — только часть помещения, а не отдельно стоящее здание.— То есть указанные 109,1 м2 в 2007 году не могли стоить 400 тысяч леев?— Моё мнение — нет. Если бы это было отдельно стоящее здание, если бы у него была современная планировка, тогда да.Хотя у каждого оценщика своё мнение, всё субъективно, главная задача оценщика — чтобы оцененная им стоимость не сильно отличалась от рыночной цены (т. е. цены продажи).***Итак, к какому же выводу мы можем прийти? Мы не берёмся утверждать, что при продаже здания по адресу ул. 31 Августа, 63а, бюджет недополучил какие-то финансовые средства, т. к. оценку помещения производила фирма, гарантом деятельности которой является по меньшей мере её репутация. Однако факт остаётся фактом: как муниципалитет, так и Ассоциация еврейских организаций, выкупавшая данное здание для своих нужд, лишились его. Собственниками помещения сейчас являются физические лица, которым, пожелай они приобрести это здание в 2005 году напрямую у муниципалитета, пришлось бы участвовать в публичном аукционе. И не обязательно, что им тогда удалось бы его выкупить.Олег ХИТАЛЬСКИЙДанное расследование подготовлено при поддержке Датской ассоциации журналистов-расследователей (FUJ)
В здании по ул. 31 Августа, 63а, Ассоциации еврейских организаций не принадлежит ничего / Фото А. СУЗАНСКОГО
Протокол о результатах прямых переговоров: здание продано за 110 тысяч леев
Комментарии(0)
